Bezpieczny wynajem mieszkania

bezpieczny wynajem mieszkania

Nie każdy właściciel mieszkania zdaje sobie sprawę, że wynajem mieszkania wiąże się z ryzykiem. Oprócz zniszczeń w lokalu trzeba pamiętać o niebezpieczeństwie nieterminowych płatności. Warto, więc dołożyć wszelkich starań, by ryzyka zminimalizować.

Poniżej kilka praktycznych wskazówek, jak to zrobić.
Zabezpieczanie swoich interesów należy zacząć od zweryfikowania, czy potencjalny najemca jest rzeczywiście osobą, za którą się podaje. Stuprocentowej pewności nie uzyskamy, ale sprawdzenie kilku dokumentów (np. paszportu czy prawa jazdy, a nie tylko dowodu osobistego) może odfiltrować oszusta. Pomoże w tym baza dokumentów zastrzeżonych, do której dostęp mają m.in. banki i pośrednicy na rynku nieruchomości.

Warto pamiętać:
Warto zdać sobie sprawę z faktu, jak istotny jest etap weryfikacji najemcy. Rocznie kradzione dokumenty są wykorzystywane w celach przestępczych kilkanaście tysięcy razy, a każdego dnia do bazy trafia 300 zastrzeżonych dokumentów.

Umowa najmu to biznes i tak jak firma przed podpisaniem kontraktu sprawdza swoich partnerów, tak i tu należy pozyskać jak najwięcej informacji o najemcy. Nie należy więc bać się zadawania pytań, także tych o sytuację materialną. Jeśli ktoś jest uczciwy i nie ma złych zamiarów, nie ma powodów, by unikał odpowiedzi.

Najem okazjonalny – bezpieczny wynajem mieszkania.

Po sprawdzeniu tożsamości i zweryfikowaniu możliwości finansowych najemcy można zająć się zabezpieczeniem interesów poprzez dobrze skonstruowaną umowę najmu. Warto zainteresować się tzw. najmem okazjonalnym – to forma umowy, która najsilniej zabezpiecza interesy właściciela nieruchomości. Jest to rozwiązanie relatywnie nowe, obecne w polskim prawie od zaledwie kilku lat. O co chodzi? O możliwość sprawnej eksmisji najemcy, który nie płaci za najem i nie chce opuścić lokalu po rozwiązaniu umowy. To rozwiązanie jest przeznaczone tylko dla osób, które nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości. Określone warunki musi też spełniać umowa najmu: przede wszystkim wymagana jest obecność u notariusza i deklaracja najemcy o opuszczeniu lokalu po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy. Dodatkowo najemca musi wskazać lokal (naturalnie za pisemną zgodą jego właściciela), do którego będzie mógł się wyprowadzić. Koniecznym warunkiem jest też, by dochody z najmu zostały zgłoszone do urzędu skarbowego.
W razie niewywiązywania się ze zobowiązań przez najemcę, po wypowiedzeniu umowy wynajmujący może wezwać go do opuszczenia mieszkania. Ma prawo zwrócić się do sądu z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności na oświadczenie podpisane przez najemcę na początku. Po uzyskaniu w sądzie tytułu wykonawczego, sprawę należy skierować do komornika i następuje eksmisja.
Umowa najmu okazjonalnego to silne zabezpieczenie interesów właściciela, ale warto także postarać się, by dawała ochronę także w innych punktach. Istotne jest m.in. zapisanie w niej, co wchodzi w skład czynszu oraz terminów płatności i odsetek za ewentualne opóźnienia. Warto też zadbać o kaucję, która zabezpiecza przed ewentualnymi zniszczeniami w lokalu lub nieterminowymi płatnościami. Kaucja wynosi zwykle jedno- lub kilkakrotność miesięcznego czynszu, a w przypadku zakończenia umowy i braku podstaw do potrącenia z niej części środków, jest zwracana.

Udokumentowanie stanu nieruchomości.

Przed rozpoczęciem najmu warto nie tylko spisać liczniki, ale i udokumentować stan mieszkania np. zdjęciami. Na wypadek ewentualnych zniszczeń lokalu czy wyposażenia, będziemy mieli dowód na to, w jakim stanie mieszkanie zostało udostępnione. Dodatkowo w umowie można zawrzeć informacje o tym, kto odpowiada za bieżące naprawy i remonty w mieszkaniu. Protokół zdawczo-odbiorczy powinien zawierać jak najbardziej szczegółowy opis mieszkania i jego stan oraz wyposażenie.
Z punktu widzenia właściciela nieruchomości przydatne byłoby co jakiś czas zobaczyć, w jakim stanie jest mieszkanie. Inspekcja bez zgody lokatorów nie jest najlepszym rozwiązaniem, ale można np. pobierać czynsz osobiście, a przy okazji sprawdzać, jak najemca dba o lokal.
Na koniec przypomnijmy jeszcze o rzeczach oczywistych, ale mimo to nie zawsze realizowanych: umowę warto mieć na piśmie i zgłosić ją do urzędu skarbowego. To znacząco wzmacnia pozycję wynajmującego w wypadku problemów z najemcą.

Photo

Dowiedź się również:

Jak bezpiecznie zarabiać na wynajmowaniu mieszkania?

Jak znaleźć mieszkanie we Wrocławiu – 5 wskazówek.

jak znaleźć mieszkanie we Wrocławiu

Chcesz dowiedzieć się jak znaleźć mieszkanie we Wrocławiu?

Co brać pod uwagę, gdy cena, lokalizacja czy liczba pokoi nie pozwalają na ostateczny wybór- czym się wtedy kierować? Poniżej przedstawiam kilka pomocnych wskazówek:
Zakup mieszkania to dla wielu Polaków najważniejsza decyzja finansowa w życiu. Nic więc dziwnego, że sam proces poszukiwania odpowiedniej nieruchomości trwa często kilka miesięcy. Jak już znajdziemy kompromis pomiędzy możliwościami finansowymi a oczekiwaniami co do nieruchomości, podstawowym kryterium wyboru pomiędzy kilkoma propozycjami jest zwykle cena. Liczy się też lokalizacja, powierzchnia, czy czas dojazdu do pracy. A co zrobić, gdy te twarde dane nie umożliwiają podjęcia decyzji? Trzeba skupić się na odczuciach, na miękkich kryteriach. Poniżej kilka wskazówek czym się kierować i co brać pod uwagę.

1) Urządzenie mieszkania masz od razu w głowie
Wchodzisz w puste mury i niczym puzzle, elementy Twojego przyszłego mieszkania zaczynają się układać. W tym miejscu wyląduje ulubiona sofa, tu będzie stolik RTV, a biurko do pracy pod tamtą ścianą. Nie zastanawiasz się, jak zagospodarować który pokój, bo od razu to wiesz. Nie wahasz się nad ustawieniem kuchni, bo pomieszczenie doskonale pasuje do tego, jak wg ciebie powinna ona wyglądać. Jeśli tak nie jest, warto poszukać innego lokalu.

2) Mieszkanie staje się punktem odniesienia
Oglądając kolejne nieruchomości, porównujesz wszystkie do tego jednego. Oceniasz ich położenie, wygląd ustawność i za każdym razem w głowie masz ten punkt odniesienia. I prawda jest taka, że każde kolejne mieszkanie porównanie z tym jednym przegrywa. Jedno nie dorównuje mu widokiem z okna, inne układem pomieszczeń, a kolejne sąsiedztwem czy wyglądem zewnętrznym. Za każdym razem myślami wracasz właśnie to tego lokalu.

3) każda minuta na inwestycji jest cenna
Pewnych rzeczy nie da się skwantyfikować, opisać czy logicznie wyjaśnić. Jeśli oglądasz jakieś mieszkanie i nie masz ochoty go opuszczać, to dobry znak. Gdy pojawia się myśl o chęci posiedzenia tu jeszcze choćby kilku chwil, to bardzo dobry sygnał.

4) Pozytywne skojarzenia
To może być drobiazg, choćby układ pokoi czy widok z okna. Gdy już na pierwszy rzut oka uśmiechasz się w duchu, to warto rozważyć jego zakup. Oczywiście pod uwagę należy brać tylko dobre wspomnienia i skojarzenia. Jeśli nieruchomość przywołuje negatywne skojarzenia, powinniśmy natychmiast skreślić ją z listy.

5) Myślisz o jednej inwestycji i jednym mieszkaniu
Oglądanie mieszkań to żmudne i męczące zajęcie. Większość oglądających ma dość po kilku zaliczonych nieruchomościach. Ale jeśli wracasz do swojego obecnego lokum i wieczorem myślisz o jednym z oglądanych mieszkań, to coś może być na rzeczy. Gdy zaczynasz sobie wizualizować kupno go i szczęśliwe życie w nim, to jest to znak, że warto się tym lokalem zainteresować poważniej.
Czasami bywa tak, że podświadomie podjęliśmy już jakąś decyzję, ale o tym nie wiemy.

Przy tym wszystkim trzeba jeszcze pamiętać, że nie ma domu idealnego. Zawsze coś będzie nie grało. W jednym wygląd klatki schodowej, w drugim ustawienie względem stron świata, a w trzecim lokalizacja. Ważne jest jednak, by umieć rozdzielić te minusy na te możliwe do zmienienia i te absolutnie nie do ruszenia. Przebiegającej pod oknami uciążliwej linii kolejowej nie da się przesunąć, ale przesunąć ścianę lub aneks kuchenny już już możliwe. Trzeba tylko użyć wyobraźni i umieć zobaczyć mieszkanie w zmienionej formie.

Photo

Dowiedz się również:

W którym momencie tanio kupić mieszkanie?

oraz

Negocjacje z deweloperem – 7 skutecznych zasad

Bezpieczny zakup mieszkania

Bezpieczny zakup mieszkania

Bezpieczny zakup mieszkania od dewelopera – podstawowe zasady:

Decydując się na zakup mieszkania z rynku pierwotnego klient otrzymuje szereg korzyści, ale jednocześnie godzi się na pewne ryzyko, szczególnie jeśli nabywa nieruchomość będącą dopiero w budowie. Poniżej przedstawiam kilka działań, które ryzyko to mogą w dużym stopniu ograniczyć, bo choć ustawa deweloperska zwiększyła bezpieczeństwo kupujących, to ostrożności nigdy za wiele.
Od wiosny 2012 r. (wejście w życie tzw. ustawy deweloperskiej) klient i deweloper muszą podpisać umowę przedwstępną u notariusza, co podnosi bezpieczeństwo transakcji. Ta sama ustawa wprowadza obowiązek prowadzenia rachunku powierniczego, z którego środki trafiają na konto dewelopera dopiero w miarę postępu prac. Ale uwaga, bo to zabezpieczenie jest wprawdzie obligatoryjne, ale tylko jeśli mieszkanie zostało wprowadzone do sprzedaży po wejściu w życie ustawy. Tymczasem na rynku wiele nieruchomości rachunku powierniczego jeszcze nie ma. W przypadku bankructwa dewelopera przed ukończeniem budowy, osoby, które kupiły mieszkania z rachunkiem powierniczym, mogą odzyskać choć część wpłaconych środków. Dlatego warto zwrócić uwagę, czy kupowany przez nas lokal takie zabezpieczenie oferuje.

Sprawdź księgę wieczystą

Przed podjęciem decyzji o zakupie mieszkania warto zweryfikować, czy deweloper jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntu. Najłatwiej sprawdzić to w księdze wieczystej. Od czterech lat działa internetowa przeglądarka ksiąg wieczystych (http://ekw.ms.gov.pl), więc żeby przejrzeć KW nie trzeba wychodzić z domu, wystarczy znać jej numer. Z księgi wieczystej dowiemy się też, czy działka lub budynek nie są obciążone hipoteką lub niespodziewanymi służebnościami. Wzmiankami o hipotekach zabezpieczających spłatę kredytu na zakup działki lub budowę bloku nie należy się przejmować, a jedynie dopilnować, by w chwili zawarcia umowy deweloper przedstawił zaświadczenie z banku, który zobowiązuje się zwolnić z obciążeń kupowane mieszkanie. Przygotowując się do zakupu nieruchomości od dewelopera warto też zajrzeć do Krajowego Rejestru Sądowego (KRS), z którego dowiemy się, czy deweloper nie został postawiony w stan upadłości.
Nabywca mieszkania powinien dopilnować, by w umowie znalazły się zapisy o karach umownych za jej niedotrzymanie przez każdą ze stron. Chodzi o to, by w przypadku opóźnień w realizacji inwestycji z winy dewelopera, klient mógł dochodzić odszkodowania.

Sprawdź mieszkanie i jego otoczenie

Kupując mieszkanie warto przyjrzeć się pozwoleniu na budowę (pamiętajmy, że jest ono ważne przez trzy lata). Ostateczne pozwolenie gwarantuje, że budowa nie zostanie zablokowana przez urzędowe procedury. W dokumencie tym będą też zawarte informacje o tym, jak będzie wyglądał budynek i jego otoczenie.
Już na etapie poszukiwania mieszkania należy zwracać uwagę na obecne i przyszłe jego otoczenie. O ile obecne łatwo jest sprawdzić osobiście, to przenieść się w przyszłość i odwiedzić okolicę za 10 czy 15 lat nie jest już tak łatwo. Wprawdzie zgodnie z ustawą deweloperską firma sprzedająca nowe mieszkania ma obowiązek przygotowania tzw. prospektu informacyjnego i zawarcia w nim szczegółowych informacji o planowanych w promieniu 1 km inwestycjach takich jak budowa dróg, torów kolejowych, oczyszczalni ścieków i innych obiektów obniżających komfort życia, ale warto poświęcić czas i samodzielnie także przeprowadzić małe dochodzenie sprawdzając plan zagospodarowania przestrzennego i zamiary gminy dotyczące najbliższej okolicy. Może się bowiem okazać np., że będziemy mieszkać blisko drogi szybkiego ruchu (co dla niektórych może być zaletą), ale bez dostępu do węzła i możliwości wjechania na nią (kiedy już o zaletach trudno mówić).

Prześwietl dewelopera

Oprócz jak najdokładniejszego sprawdzenia mieszkania, osiedla i jego otoczenia, warto szczegółowo przyjrzeć się samemu deweloperowi. Najłatwiej mają klienci firm notowanych na giełdzie, bo bez większego problemu można prześwietlić historię i sytuację takiej firmy. W przypadku innych spółek wymaga to więcej zachodu, ale nie jest niemożliwe. Oprócz wyników finansowych i ogólnej kondycji, sprawdźmy też jakość już wykonanych inwestycji. Internet jest kopalnią opinii na wszystkie tematy, trzeba jednak pamiętać, że nie jest wyrocznią i nie wszystkie wpisy są prawdziwe. Niektóre mogą pochodzić od konkurencji lub od samej firmy. Warto więc odwiedzić budowę, porozmawiać z podwykonawcami (czy deweloper nie ma zaległości w płatnościach?) czy obejrzeć już oddane inwestycje i zapytać ich mieszkańców o współpracę z deweloperem. Dla wielu Polaków zakup mieszkania to najważniejsza inwestycja w życiu, warto poświęcić nawet kilka tygodni na przygotowanie jej, by potem przez wiele lat spać spokojnie.

Podsumowanie – Bezpieczny zakup mieszkania:

  • poszukaj mieszkania z rachunkiem powierniczym
  • przejrzyj księgę wieczystą i wpisy w KRS
  • zapoznaj się z pozwoleniem na budowę
  • sprawdź plan zagospodarowania przestrzennego
  • sprawdź historię i sytuację dewelopera
  • odwiedź budowę, porozmawiaj z ludźmi

 Jeśli masz dodatkowe pytania, związane z zakupem mieszkania na rynku pierwotnym, kliknij na link i skontaktuj się ze mną.

Photo

W którym momencie tanio kupić mieszkanie?

kupić mieszkanie tanio

Na rynku nieruchomości istnieje wiele tzw. dobrych momentów na zakup mieszkania z rynku pierwotnego. Rozmawiając z deweloperem można odnieść wrażenie, że niezależnie w jakim etapie realizacji jest budynek, to właśnie moment,  jest najlepszym, aby tanio kupić mieszkanie, na jego inwestycji.

Czy tak jest na prawdę? Czy to tylko zagranie sprzedażowe, mające przyspieszyć proces podejmowania decyzji? Na te pytania postaram się odpowiedzieć poniżej, porównując ze sobą różne etapy, na których można dokonać zakupu mieszkania od dewelopera.

Podstawowa zasada jest taka – mieszkanie w dużo niższej cenie, można kupić tylko w dwóch momentach realizacji inwestycji:

  1. Na samym początku sprzedaży, kiedy deweloper jest na wczesnym etapie budowy- wtedy proponuje ceny, poniżej cennikowych, najczęściej wynika to z faktu, że musi zrealizować założenia banku, który finansuje inwestycję, czyli określonego, minimalnego poziom sprzedaży aby mógł otrzymać kolejne transze kredytu na budowę (jeśli deweloper nie korzysta z finansowania, początkowa sprzedaż jest dla niego równie ważna).
  2. Drugą sytuacją jest moment kończenia sprzedaży inwestycji – budynek jest wtedy gotowy a większość mieszkań zamieszkała, wówczas deweloper chce jak najszybciej wyprzedaż mieszkania, które mu pozostały, ponieważ są dla niego dużym generatorem kosztów – przede wszystkim dlatego, że ponosi za nie koszt czynszu a dodatkowo ponosi koszty konserwacji mieszkania.

Podsumujmy, jak tanio kupić mieszkanie:

Sytuacja jest bardzo komfortowa jeśli możemy wybrać w mieszkaniach już gotowych, które deweloper do tego sprzedaje taniej, jednak musimy liczyć się z tym, że są to mieszkania, które z jakiś powodów nie zostały wybrane przez klientów wcześniej czyli mają niefunkcjonalny układ, są ciemne lub położone sąsiedztwie punktów utrudniających korzystanie z mieszkania. Te czynniki mogą być bardzo dużą przeszkodą, ponieważ zakup mieszkania to decyzja, którą podejmujemy na wiele lat i zysk, którym jest niższa cena przy zakupie z czasem może nie być wystarczający aby zrekompensować wady zakupionego mieszkania.

Drugą opcją jest zakup mieszkania we wstępnym etapie budowy – cena tutaj również jest niższa, bardzo dużym plusem jest fakt, że dostępne są te najbardziej funkcjonalne układy, ze stroną świata, która nam odpowiada itp. Takie inwestycję możemy znaleźć praktycznie w każdej części Wrocławia. Minusem jest to, że klucze do mieszkania odbierzemy za rok lub dłużej, jednak porównując to do średniego okresu korzystania z tego mieszkania czas ten nie jest bardzo odległy. Bardzo ważną kwestią jest tutaj bezpieczeństwo całej transakcji zakupu, ponieważ w przeszłości pojawiały się sytuacje, w których deweloper nie kończył budowy a pieniądze klientów przepadały. Sytuacja jest jednak dzisiaj diametralnie inna – w oparciu o przepisy ustawy deweloperskiej ( która weszła w życie w 29.04.2012 roku ) kupujący mieszkanie wpłaca pieniądze nie na konto dewelopera ale na tzw rachunek powierniczy, i jeśli deweloper nie wywiąże się z warunków umowy zakupu z klientem, pieniądze zostaną zwrócone. Rozwiązuje to problem ryzyka, które miało miejsce przed rokiem 2012.

Biorąc pod uwagę te dwie kwestie, należy sobie zadać pytanie – co jest dla mnie ważniejsze? cena, czas kiedy się wprowadzimy czy atrakcyjność mieszkania.

photo