Bezpieczny wynajem mieszkania

bezpieczny wynajem mieszkania

Nie każdy właściciel mieszkania zdaje sobie sprawę, że wynajem mieszkania wiąże się z ryzykiem. Oprócz zniszczeń w lokalu trzeba pamiętać o niebezpieczeństwie nieterminowych płatności. Warto, więc dołożyć wszelkich starań, by ryzyka zminimalizować.

Poniżej kilka praktycznych wskazówek, jak to zrobić.
Zabezpieczanie swoich interesów należy zacząć od zweryfikowania, czy potencjalny najemca jest rzeczywiście osobą, za którą się podaje. Stuprocentowej pewności nie uzyskamy, ale sprawdzenie kilku dokumentów (np. paszportu czy prawa jazdy, a nie tylko dowodu osobistego) może odfiltrować oszusta. Pomoże w tym baza dokumentów zastrzeżonych, do której dostęp mają m.in. banki i pośrednicy na rynku nieruchomości.

Warto pamiętać:
Warto zdać sobie sprawę z faktu, jak istotny jest etap weryfikacji najemcy. Rocznie kradzione dokumenty są wykorzystywane w celach przestępczych kilkanaście tysięcy razy, a każdego dnia do bazy trafia 300 zastrzeżonych dokumentów.

Umowa najmu to biznes i tak jak firma przed podpisaniem kontraktu sprawdza swoich partnerów, tak i tu należy pozyskać jak najwięcej informacji o najemcy. Nie należy więc bać się zadawania pytań, także tych o sytuację materialną. Jeśli ktoś jest uczciwy i nie ma złych zamiarów, nie ma powodów, by unikał odpowiedzi.

Najem okazjonalny – bezpieczny wynajem mieszkania.

Po sprawdzeniu tożsamości i zweryfikowaniu możliwości finansowych najemcy można zająć się zabezpieczeniem interesów poprzez dobrze skonstruowaną umowę najmu. Warto zainteresować się tzw. najmem okazjonalnym – to forma umowy, która najsilniej zabezpiecza interesy właściciela nieruchomości. Jest to rozwiązanie relatywnie nowe, obecne w polskim prawie od zaledwie kilku lat. O co chodzi? O możliwość sprawnej eksmisji najemcy, który nie płaci za najem i nie chce opuścić lokalu po rozwiązaniu umowy. To rozwiązanie jest przeznaczone tylko dla osób, które nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości. Określone warunki musi też spełniać umowa najmu: przede wszystkim wymagana jest obecność u notariusza i deklaracja najemcy o opuszczeniu lokalu po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy. Dodatkowo najemca musi wskazać lokal (naturalnie za pisemną zgodą jego właściciela), do którego będzie mógł się wyprowadzić. Koniecznym warunkiem jest też, by dochody z najmu zostały zgłoszone do urzędu skarbowego.
W razie niewywiązywania się ze zobowiązań przez najemcę, po wypowiedzeniu umowy wynajmujący może wezwać go do opuszczenia mieszkania. Ma prawo zwrócić się do sądu z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności na oświadczenie podpisane przez najemcę na początku. Po uzyskaniu w sądzie tytułu wykonawczego, sprawę należy skierować do komornika i następuje eksmisja.
Umowa najmu okazjonalnego to silne zabezpieczenie interesów właściciela, ale warto także postarać się, by dawała ochronę także w innych punktach. Istotne jest m.in. zapisanie w niej, co wchodzi w skład czynszu oraz terminów płatności i odsetek za ewentualne opóźnienia. Warto też zadbać o kaucję, która zabezpiecza przed ewentualnymi zniszczeniami w lokalu lub nieterminowymi płatnościami. Kaucja wynosi zwykle jedno- lub kilkakrotność miesięcznego czynszu, a w przypadku zakończenia umowy i braku podstaw do potrącenia z niej części środków, jest zwracana.

Udokumentowanie stanu nieruchomości.

Przed rozpoczęciem najmu warto nie tylko spisać liczniki, ale i udokumentować stan mieszkania np. zdjęciami. Na wypadek ewentualnych zniszczeń lokalu czy wyposażenia, będziemy mieli dowód na to, w jakim stanie mieszkanie zostało udostępnione. Dodatkowo w umowie można zawrzeć informacje o tym, kto odpowiada za bieżące naprawy i remonty w mieszkaniu. Protokół zdawczo-odbiorczy powinien zawierać jak najbardziej szczegółowy opis mieszkania i jego stan oraz wyposażenie.
Z punktu widzenia właściciela nieruchomości przydatne byłoby co jakiś czas zobaczyć, w jakim stanie jest mieszkanie. Inspekcja bez zgody lokatorów nie jest najlepszym rozwiązaniem, ale można np. pobierać czynsz osobiście, a przy okazji sprawdzać, jak najemca dba o lokal.
Na koniec przypomnijmy jeszcze o rzeczach oczywistych, ale mimo to nie zawsze realizowanych: umowę warto mieć na piśmie i zgłosić ją do urzędu skarbowego. To znacząco wzmacnia pozycję wynajmującego w wypadku problemów z najemcą.

Photo

Dowiedź się również:

Jak bezpiecznie zarabiać na wynajmowaniu mieszkania?

W którym momencie tanio kupić mieszkanie?

kupić mieszkanie tanio

Na rynku nieruchomości istnieje wiele tzw. dobrych momentów na zakup mieszkania z rynku pierwotnego. Rozmawiając z deweloperem można odnieść wrażenie, że niezależnie w jakim etapie realizacji jest budynek, to właśnie moment,  jest najlepszym, aby tanio kupić mieszkanie, na jego inwestycji.

Czy tak jest na prawdę? Czy to tylko zagranie sprzedażowe, mające przyspieszyć proces podejmowania decyzji? Na te pytania postaram się odpowiedzieć poniżej, porównując ze sobą różne etapy, na których można dokonać zakupu mieszkania od dewelopera.

Podstawowa zasada jest taka – mieszkanie w dużo niższej cenie, można kupić tylko w dwóch momentach realizacji inwestycji:

  1. Na samym początku sprzedaży, kiedy deweloper jest na wczesnym etapie budowy- wtedy proponuje ceny, poniżej cennikowych, najczęściej wynika to z faktu, że musi zrealizować założenia banku, który finansuje inwestycję, czyli określonego, minimalnego poziom sprzedaży aby mógł otrzymać kolejne transze kredytu na budowę (jeśli deweloper nie korzysta z finansowania, początkowa sprzedaż jest dla niego równie ważna).
  2. Drugą sytuacją jest moment kończenia sprzedaży inwestycji – budynek jest wtedy gotowy a większość mieszkań zamieszkała, wówczas deweloper chce jak najszybciej wyprzedaż mieszkania, które mu pozostały, ponieważ są dla niego dużym generatorem kosztów – przede wszystkim dlatego, że ponosi za nie koszt czynszu a dodatkowo ponosi koszty konserwacji mieszkania.

Podsumujmy, jak tanio kupić mieszkanie:

Sytuacja jest bardzo komfortowa jeśli możemy wybrać w mieszkaniach już gotowych, które deweloper do tego sprzedaje taniej, jednak musimy liczyć się z tym, że są to mieszkania, które z jakiś powodów nie zostały wybrane przez klientów wcześniej czyli mają niefunkcjonalny układ, są ciemne lub położone sąsiedztwie punktów utrudniających korzystanie z mieszkania. Te czynniki mogą być bardzo dużą przeszkodą, ponieważ zakup mieszkania to decyzja, którą podejmujemy na wiele lat i zysk, którym jest niższa cena przy zakupie z czasem może nie być wystarczający aby zrekompensować wady zakupionego mieszkania.

Drugą opcją jest zakup mieszkania we wstępnym etapie budowy – cena tutaj również jest niższa, bardzo dużym plusem jest fakt, że dostępne są te najbardziej funkcjonalne układy, ze stroną świata, która nam odpowiada itp. Takie inwestycję możemy znaleźć praktycznie w każdej części Wrocławia. Minusem jest to, że klucze do mieszkania odbierzemy za rok lub dłużej, jednak porównując to do średniego okresu korzystania z tego mieszkania czas ten nie jest bardzo odległy. Bardzo ważną kwestią jest tutaj bezpieczeństwo całej transakcji zakupu, ponieważ w przeszłości pojawiały się sytuacje, w których deweloper nie kończył budowy a pieniądze klientów przepadały. Sytuacja jest jednak dzisiaj diametralnie inna – w oparciu o przepisy ustawy deweloperskiej ( która weszła w życie w 29.04.2012 roku ) kupujący mieszkanie wpłaca pieniądze nie na konto dewelopera ale na tzw rachunek powierniczy, i jeśli deweloper nie wywiąże się z warunków umowy zakupu z klientem, pieniądze zostaną zwrócone. Rozwiązuje to problem ryzyka, które miało miejsce przed rokiem 2012.

Biorąc pod uwagę te dwie kwestie, należy sobie zadać pytanie – co jest dla mnie ważniejsze? cena, czas kiedy się wprowadzimy czy atrakcyjność mieszkania.

photo

Zakup mieszkania od dewelopera – 5 technik efektywnej rozmowy

zakup mieszkania od dewelopera

Zakup mieszkania od dewelopera jest procesem, na który składa się kilka istotnych etapów. Oczywiście najważniejszym z nich jest rozmowa z deweloperem. Całą strategie rozmowy, począwszy od pierwszego spotkania, należy sobie dobrze przygotować i dokładnie określić o co chcemy pytać, w jakiej formie i w jakim czasie. Poniżej przedstawiam 5 etapów rozmowy, które powinny gwarantować rozstrzygnięcie negocjacji w maksymalnie korzystnej formie.

Poniższe metody są w pewien sposób uniwersalne; mogą być stosowane zarówno podczas negocjacji mieszkania na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Czytaj więcej

Wynajem mieszkania – jak bezpiecznie na nim zarobić?

3

Na rynku nieruchomości jest sporo możliwości inwestycyjnych. Zakup i później wynajem mieszkania wydaje się bezpiecznym i pewnym sposobem pomnażania kapitału, dlatego bardzo wiele osób chce z takiej możliwości skorzystać. Jednak taka decyzja wiąże się z pewnymi zagrożeniami mogącymi wpłynąć na obniżenie przewidywanych zysków, których wielu ludzi podchodzących do tego tematu, na początku nie dostrzega. Dlatego należy sobie zadać bardzo ważne pytanie:

Czy wynajem mieszkania w rzeczywistości wygląda równie obiecująco?

Jak uchronić się przed zagrożeniami związanymi z wynajmem mieszkania?

Czytaj więcej

Umowa z deweloperem – co warto w niej zmienić?

Umowa z deweloperem

Zakup mieszkania na rynku pierwotnym najczęściej wiąże się z podpisaniem dwóch umów- przedwstępnej oraz przenoszącej własność (końcowej). Ich treść reguluje ustawa deweloperska, w której bardzo szczegółowo określone są prawa i obowiązki każdej ze stron. Zarówno przedwstępna jak i końcowa umowa z deweloperem podpisywana jest w obecności notariusza, który jest gwarantem bezpieczeństwa.

Jednak zanim nastąpi podpisanie umowy strony ustalają wszystkie warunki zakupu, takie jak; ostateczna cena, terminy płatności, termin przekazania mieszkania. Poza tymi podstawowymi aspektami, klient może negocjować z deweloperem sporo innych istotnych zapisów. Czytaj więcej

Negocjacje z deweloperem – 7 skutecznych zasad

negocjacje z deweloperem

Podczas poszukiwania mieszkania na rynku pierwotnym, każdy zainteresowany zakupem, co najmniej raz podejmie negocjacje z deweloperem dotyczące podstawowych założeń przyszłej umowy. Jest to bardzo ważny etap całej transakcji, dlatego do takiej rozmowy należy się odpowiednio przygotować;

Oto 7 podstawowych zasad, które w tym pomogą:

Czytaj więcej

Koszty zakupu mieszkania od dewelopera

7

Zakup mieszkania na rynku pierwotnym wiąże się, podobnie jak zakup na rynku wtórnym, z kosztami transakcyjnymi, ( koszty zakupu ). Różnica pomiędzy tymi rynkami jest jednak zasadnicza. Wynika z tego, że kupujący mieszkanie od dewelopera nie płaci podatku od czynności cywilnoprawnych, który jest nieodzowny w przypadku mieszkań z tzw. drugiej ręki i stanowi 2% wartości transakcyjnej mieszkania.

Jedynym kosztem związanym z zakupem nowego mieszkania jest opłata notarialna związana z podpisaniem umowy przedwstępnej oraz końcowej. Przy tej pierwszej koszt ten jest dzielony po równo na obydwie strony transakcji; czyli klienta i dewelopera. Takie zestawienie wynika bezpośrednio z przepisów ustawy deweloperskiej. Jeśli chodzi o podpisanie umowy przenoszącej własność, koszt w całości spoczywa na kupującym mieszkanie.

Czytaj więcej